内地商业地产受外资青睐 合作开发是趋势

   　3日在上海举行的全球商业地产大会上，日本三菱商事（中国）有限公司新产业开发事业部郭楠说，他们正负责天津滨海区一个地下一至四层的商业物业的招商、运营和管理。该项目由三菱商事与阳光股份（000608）的合资公司负责，其中，三菱商事拥有55%的股权，未来这一比例将缩减至50%。

　　上述人士透露，三菱商事未来将继续以合作方式在内地展开业务，主要业务集中在商业招商、运营和管理，暂不考虑在一级市场拿地。

　　同样看好内地商业地产前景的，还有日本零售业巨头——日本永旺国际商城购物中心。日本永旺一位在华负责招商的人士称，该公司计划未来10年内，在中国发展100家购物中心，“我将从运营开始操作，这个方面，中国开发商大多经验不足。”

　　盈石资产管理有限公司一位人士亦称，外资现在基本不碰住宅了，但对商业地产很看好，多以股权合作等方式与国内企业合作，投资周期在2至3年。

　　据盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民分析，内地对境外资本流入房地产管制很严，外资能买的东西非常有限，“除了投资境外资本控股的现有项目，以及与本土开发商合作，我想不出第三条出路。”

　　“最大的烦恼就是土地和政府关系。”一位涉足内地商业地产的外资公司相关负责人说。

　　成长的烦恼，并不能阻挡外资进军内地商业地产的脚步。

　　陈立民介绍，外资20年前就已进入中国房地产市场，现在比较活跃的是中国香港和新加坡等地的资本，此外，美资汉斯和铁狮门也有不少动作。

　　国际商业设计公司也纷至沓来。

　　“贝诺全球超过一半的业务都来自于中国。”3日，贝诺董事总经理Simon Blore说，该公司一大半员工在中国。从2001年香港的10个人发展到现在的350个人。

　　1947年成立于英国的商业地产设计公司贝诺10年前进入中国，第一单是香港圆方。8年前进入内地，第一单是上海静安嘉里中心。目前，贝诺在中国有118个规划中项目以及28个在建项目。已经亮相的包括上海国金中心、静安嘉里中心、沈阳恒隆广场等。

　　“我们只与自持型物业的开发商合作。”据Simon Blore称，贝诺与恒隆、新鸿基、瑞安等港资开发商已经有长久的合作关系。

　　随着部分中国传统住宅开发商转型商业地产，Simon Blore称，他们和万科、富力、富地、合景泰富等公司，也都有了合作项目。Simon Blore指出，中国的购物中心特色是层数高、体积大，而且饮食餐饮的比例高。而综合体，是最流行的业态也是中国的趋势。

　　而今各个城市综合体雨后春笋般冒出，是否会面临过剩？

　　“中国的人均化水平还是低位，即使是北京、上海这样的一线城市，商业空间仍很大。”Simon Blore举例说，英国人口过百万的城市只有3个，而中国有66个。在英国，一个即使只有30万人口的城市，也会有3个10万平方米体量的购物中心。

　　Simon Blore提醒，“购物中心不要太大，体量不要超过20万平方米。体量太大，将面临招商和人流量的问题。我们的项目体量一般在5万平方米至15万平方米。”

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