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楼市向左转、向右转？
当前一些地方房价升温,楼市再次走到十字路口:中介机构鼓唇摇舌,普通居民望房兴叹,开发企业望风使舵,金融企业上下其手,中央政府态度坚定,地方政府试探频频。
在这敏感时期,全国房地产界的千人大会——博鳌房地产论坛8日至11日在此间举行。来自住建部、中国房地产协会和国内知名房企的代表人物,围绕房价走势、调控走向、制度改革等一系列焦点问题,进行了激烈交锋,不少观点引人深思。
房价:新一轮上涨周期正打开?
[焦点]今年初,房地产界还在讨论“如何过冬”和“冬天多长”,想不到楼市连续出现“热六月”“火七月”等旺销现象,新一轮房价上涨周期真的已经来临?
[财政部财政科学研究所所长贾康]我感觉已经看得比较清楚:今年下半年在银根放松和“稳增长”的政策环境之下,房地产的回暖还会持续。
[华远地产股份有限公司董事长任志强]回顾房地产行业发展的各个阶段,凡是土地供给低增长的情况出现,一定会形成后期的房价高增长。2012年房地产行业土地供给和库存仍然是负增长,这将形成下一轮房价的高增长。2013年3月份以后,房价可能会产生上涨性行情。
[中国房地产协会副会长朱中一]5月份以来房价放量上升主要原因有两个:一是万科、恒大等龙头企业首先“以价换量”,引发行业降价促销,刺激刚性需求入市;二是6月份后政策基本面转向“稳增长”,降息等刺激手段相继出台,改变了房地产行业的一些预期。但要看到楼市成交数量和价格等指标是缓慢环比上升的,而新增投资、新开工面积、新购土地,同比还是下降的,所以,楼市回暖的基础并不牢靠。
[北京首创置业股份有限公司董事长刘晓光]未来几个月的市场应该是趋于稳定的,而不是一个真正大拐点的出现，企业要准备度过这一段比较艰难的时刻。
[远洋地产控股有限公司副总裁陈润福]本轮调控进行了两年多,这个时候,供方、需方都在适应新的市场规则。供方在调整产品结构,满足更多的首套需求和改善性购房需求;需方也在适应新形势,调整心态达成交易。这是一个“市场再平衡”的过程,所以房价不会出现类似于2009年那样反转式的强烈增长,总体上将相对平稳。
调控:“稳增长”前提下何去何从 [焦点]宏观政策转向“稳增长”后,为楼市“松绑”助推经济增长的呼声不断,楼市调控何去何从面临艰难抉择。 [金地(集团)股份有限公司总裁黄俊灿]今年上半年GDP降下来后,可以看到地方政府在不时地做一些小动作,希望在土地收入减少的情况下,对房地产行业有一些扶持。 [任志强]2003年以后房地产调控有一个现象:经济热的时候,就会把房地产往下压一压;经济冷的时候就把房地产业往上拉一拉。现在经济形势不太乐观,房地产业又有了机会。 [国民经济研究所所长樊纲]我第一次参加博鳌房地产论坛就说了一句话,房地产商是中国最幸运的一批商人,这些年你们挣钱最多,不要国家一调控,就像怨妇一样抱怨“被抛弃”,难道要永远继续捧着吗?现在到了经济转型的时候了,尽管房地产业是支柱产业,但过度依赖就会出问题。 [浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林]我觉得作为开发商来讲,要调整好心态,积极主动地顺应国家政策的调整和调控。 [万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军]从中长期看,房地产调控应该是一个常态,因为这已不是一个行业和经济的问题了,而是上升到民生和政治的问题了。正因为这样,中央最近再次强调坚持房地产调控不动摇。 [朱中一]当前,既要防止经济进一步下滑,又要坚持房地产调控不放松,确实是一个难题。而且,在房地产调控中,中央和地方站的角度不一样,存在“土地财政”等制度设计问题。一些地方可能借口“稳增长”而放松调控,但中央政府今年把增长目标调低为7·5%,已体现了坚持楼市调控、促进经济转型的决心。我相信,随着国家加大监督检查和约谈问责等措施,房地产市场总体上会朝着预期方向发展。 前瞻:不能错失制度建设“机遇期”? 〔焦点〕一收就跌,一放就涨——楼市屡现“弹簧效应”,根源仍然是行业制度建设的缺失。有人认为本轮楼市“最严调控”已近三年,但行业性改革推进缓慢,可能会错失房地产制度建设良机,怎么办? [杨玉林]下一步的国家房地产政策调整应该是多元化的、系统的、制度化的。这样无论对开发商还是消费者,都会有一个较为稳定的预期。作为开发商,需要集中精力顺应国家的制度建设,根据需求来进行市场定位和布局。 [樊纲]目前楼市调控的目的、对象已经明确,即“抑制投资性住房需求,保证消费性住房需求的供给”。为此,房地产调控的当务之急不是每天重复要抑制房价,而是要尽快用经济手段替换下行政手段,用制度替换下政策。具体地说,就是尽快用税收、利率、信贷等政策来替换下类似“限购”这样的政策,否则不利于楼市持续健康发展,也不利于宏观经济平稳增长。 [中国城乡建设经济研究所所长陈淮]短期调控是必要的,但从长期看,用制度化办法取代临时性的行政措施,这样才符合客观发展规律。 所谓长效的制度建设应包括四个方面:一是多盖房子,快盖房子,而不是少盖、不盖房子;二是调整城市结构,都住在北京、上海、广州,什么样的政策都解决不了房价问题,大中小城市要协调发展;三是调整中央政府和地方政府的关系,又要让马儿跑,又要马儿不吃草是行不通的,加快与地方不动产等关联的税收制度改革,包括房产税制度改革;四是调整社会收入分配结构,如此调整才能最终解决房价与收入比问题。
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